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渋谷の「宮益坂ビルディング」が建替え。渋谷ヒカリエ隣接の複合施設で153戸の住宅も!

      2021/01/15

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「宮益坂ビルディング」が建替え。日本初の分譲マンションは建て替えでどう変わる?

先日、「南青山第一マンションズ」の建替えで表参道駅徒歩1分の22階建てタマワ―マンションが出来るという記事を書いたばかりですが、今度は渋谷の宮益坂で建て替えです。

建替えとなるのは「宮益坂ビルディング」
この建物、実は日本初の分譲マンションなんです。

場所は「渋谷ヒカリエ」に隣接する都心の一等地です。渋谷駅周辺は再開発の真っ最中ですが再開発が全て完了するのは2027年予定でオリンピック以降も期待が持てる大変希少なエリアです。「宮益坂ビルディング」の場所を地図でも確認しておきましょう。

宮益坂は駅のすぐ近くということもあり飲食店などが並ぶエリアです。当然、住みやすさという点ではちょっと難はありますが、一方で「渋谷ヒカリエ」隣接というこれだけ希少な立地もなかなかありません。以下概要です。

日本初の分譲マンション建替へ/宮益坂ビル(東京都渋谷区)、16年2月に解体着手

築60年を超える日本初の分譲マンション「宮益坂ビルディング」(東京都渋谷区)が、来年から建て替え工事を行うことが分かった。権利変換計画の認可を経て、16年2月に既存建物の解体工事に着手し、17年1月の本体着工、20年5月末の竣工を目指す。設計は日建ハウジングシステムが担当。施工者は決まっていないが、既存建物の解体工事と新築本体工事を一括で発注する予定だ。

 宮益坂ビルディングの所在地は渋谷2の19の4(敷地面積1317平方メートル)。渋谷駅から東側に延びる宮益坂の坂下付近に位置し、南隣に渋谷ヒカリエがある。
 東京都建設局が建設した既存建物は1953年に完成した。民間開発の物件も含めて日本で初めて供給された分譲マンションとして知られる。建物規模は地下1階地上11階建てで、低層部から高層部にかけて店舗、事務所、住宅が配置されている。

 区分所有者らは、マンション建て替え円滑化法を活用した建て替え事業の実施に向け、13年8月に「宮益坂ビルディング建替組合」(ウレマン・フレッド理事長)の設立認可を取得した。組合には、事業協力者、参加組合員として旭化成不動産レジデンスが参画している。
 計画によると、建て替え後の規模はRC造地下1階地上15階建て延べ1万4994平方メートルで、高さは約58メートル(最高高さ約62メートル)。1階を店舗(6戸)、2~4階を事務所(25戸)、5階以上を住宅(153戸)とする。

引用 decn.co.jp

1953年竣工で63年ぶりの建て替えが決まったわけですが、老朽化が進み、近年は事務所・店舗としての使用以外は2世帯しか住んでいなかったようです。参加組合員として旭化成不動産レジデンスが参画です。ちなみに旭化成が手掛ける建替え事業としては、このプロジェクトが25件目とのこと。

「宮益坂ビルディング」は建て替え後はどう変わる?

築63年ですからもちろん古いです。
「宮益坂ビルディング」は東京都が分譲した分譲マンションの先駆けとも言える建物ですがこのような雰囲気です。

現状

日本初の分譲マンションの渋谷「宮益坂ビルディング」の画像・外観写真※画像:旭化成不動産レジデンス

建て替え後

そして建て替え後のイメージパースがこちら。
店舗や事務所なども入るということもありますが落ち着いた印象の外観ですね。

渋谷宮益坂ビルディングの建て替え後のイメージパース※画像:旭化成不動産レジデンス

建て替え後は地上15階建ての複合施設になり、フロア構成は以下の通り。

・1階   ・・・店舗(6戸)
・2~4階 ・・・事務所(25戸)
・5階以上 ・・・住宅(153戸)

ちなみに 区分所有者数は82人(法人を含む、共有は1人で計上)となっているようですね。こちらは建て替え前後での建物比較。住戸は152戸です。竣工は2019年を予定されていますが場所が場所だけに相当人気を集めそうですね。

宮益坂ビルディング建て替え後の物件概要※画像:旭化成不動産レジデンス

渋谷「宮益坂」エリア周辺での最近の分譲マンション状況

渋谷「宮益坂」周辺での最近の分譲実績ですが、2014年9月竣工の「プレミスト渋谷宮益坂」があります。ちなみに2016年2月中旬現在、中古も出ているようですが分譲時よりかなり上がっていますね。

33.25平米 ワンルーム 11階/13階 西 6,280万(坪単価623万円)
>>プレミスト渋谷宮益坂の中古相場

あとは渋谷駅北側の宮下公園・渋谷美竹あたりのエリアになりますが「ザ・パークハウス渋谷美竹」
こちらは定期借地権だったので分譲時の価格は相当お得でした。坪単価で300万円台前半ぐらいだったでしょうか。

低層階は地権者住戸のワンルームタイプで全体の作りも30平米台~50平米台中心だったので投資用の買いも結構多かったと思います。

販売当時の想定賃料などで計算すると広さにもよりますが、例えば50平米台のタイプは当時算出の想定利回りが7~8%ぐらいだったと記憶しています。もちろん定借マンションだったから、ということもありますがそれを踏まえても今じゃ考えられませんね。。ここ最近で販売されている新築マンションの利回りでは4%、あるいは3%台ぐらいでしょうか。

2016年2月中旬時点での「ザ・パークハウス渋谷美竹」の中古相場。
54.39m2 2LDK 12階/18階 9,000万円(坪単価546万円)
>>ザ・パークハウス渋谷美竹

都心の一等地でも老朽化したマンションは多数ありますから、今後建て替えによって思わぬところで「人気駅 × 徒歩数分マンション」なども出てきそうですね。今後は建て替え物件にも注目していきたいところです。

 - 渋谷区建て替え

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