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住友不動産のフラッグシッププロジェクト「DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール キャナル＆スパ）」
住友不動産の「DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール キャナル＆スパ）」のモデルルームに行ってきましたのでレポートしたいと思います。
晴海エリアにおいては、「DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール キャナル＆スパ）」以外にも、ザ・パークハウス晴海タワーズ、パークタワー晴海、そして今後出てくる前田建設工業による地上33F建てタワーマンションなど大規模タワーマンションが続々と誕生します。
今回は晴海エリアに住んだ場合に身近なお出かけスポットとなる「銀座エリア」との距離感も把握したかったので、あえて銀座駅で降りて現地に向かってみましたが「銀座駅」から「DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)」の建設地までは歩いて30分ちょっとでした。おそらく大人の女性でも40分ぐらいあれば着くかと思います。
30分～40分といっても銀座駅からは晴海通りをひたすら真っすぐ行けばよく、歌舞伎座のような興行施設もあれば、おいしい食べ物屋さん、アパレルショップなどもあり退屈せずに難なく歩ける感じです。自転車だとすぐでしょうし、散歩としてもちょうど良いぐらいの距離感という印象です。
上の画像は勝鬨橋（かちどきばし）ですがこの橋を越えると「勝どき駅」があるエリアになり、そのエリアから更にまた一つ橋を渡ると「DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)」の現地となります。
ということで、現地レポートもまた改めてしたいと思いますが、まずはモデルルームのレポートから。
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再開発が進む晴海エリア。再開発の状況と位置関係を理解しておこう
晴海エリアでは再開発プロジェクトが複数立ち上がってますからモデルルームではそのあたりの理解を深めると良いかと思います。今後の資産価値を左右する部分ですからしっかり押さえておきましょう。
では早速モデルルームのレポートです。
まずシアタームービーがありますが、登場人物の設定もそうですし、ストーリー、見せ方なども、通常のマンションムービーとは一線を画すような作りになっていました。
DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)は共有施設にスパなども用意されていて非日常をコンセプトにしていることもあり、このような作りにしているのかもしれませんが映画のワンシーンのような感じです。
続いて全体の位置関係が分かる模型です。
東京駅周辺、新橋、銀座・築地周辺とDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の位置関係がよく分かります。
ちなみに右手の一番下の正方形の緑スペースの部分が「パークタワー晴海」、そしてその左横が「ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」、更に左横が「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」という位置関係です。
また左下の黄色の部分が「晴海四・五丁目土地区画整理」エリアです。
そしてDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の外観模型。
朝潮運河（勝どき駅方面）側がこんな感じです。右下に見える青い運河が「朝潮運河」です。
そして、反対側の陸地のほうがこんな感じ。
高さ約180m、地上52階建、全1,450戸というだけあってさすがに存在感はあります。
「DEUX TOURS」は、フランス語で「ツインタワー」を意味するのですがこれだけの高さの建物が2つ並ぶと目立ちますね。
ちなみに陸地と朝潮運河の位置関係はこんな感じです。先程の外観模型と合わせてみるとよりイメージが掴めると思います。
※画像：住友不動産 プレスリリースより
この3つは「晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業」の一環として2005年より着工しており、既に竣工済みとなっているのがDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の横にたっているタワーマンションで「UR賃貸住宅」となっています。
この「UR賃貸住宅」は高さ約170mの地上49階建なので、DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の高さ約180m、地上52階建より少し低い建物となっています。
モデルルームで設備・仕様のクオリティーをチェック！
モデルルームで各設備・仕様を見てみましたがランクとしては上の部類に入る印象です。麻布十番などの都内でも有数の高級エリア物件で使われるほどのクラスには及びませんが、それらをＳクラスとすればＡクラスぐらいの位置づけでしょうか。
では順に見ていきたと思いますが、今回、非常に魅力的だったのがトランクルーム。モデルルームのタイプでは部屋の入り口扉近くの共用廊下に設置されていました。
これを開けてみると、結構嬉しい収納力。ゴルフバックなど普段は使わないものはこちらに入れておけるのでとても便利です。
では部屋の中も見ていきましょう。
キッチンまわり。
寝室（ベッドルーム）。
洗面所。
リビングルーム。
高層階ではベランダからの眺望はとても気持ちのいいものだと思います。
バスルーム
そして、トランクルーム以外にも充実の収納スペースがあちこちに。
納戸！
寝室のクローゼットも収納力があります。
スパにフィットネスジム。大規模ならではの共有設備が充実
そしてマンション名にも入っていますが「スパ」などの各種共有設備の充実は魅力の一つだと思います。
・幅15mの巨大な浴槽を備えた広さ約 200 ㎡の「サウナ付大型スパ」
・43 階に設置した広さ約 150 ㎡の「ビューラウンジ＆バー」
・コミュニティを育む「キッズルーム＆ペアレンツサロン」
その他にも、
・フィットネスジム
・3つのオーナーズスイート
・2つのパーティラウンジ・パーティスタジオ
・カーシェアリング、EV充電設備
・電動アシスト付レンタサイクル
・ブックサロン
などなど。
また普段の足として役立ちそうものとして新橋駅までの住居者専用シャトルバス（100円）なども用意されています。
DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の魅力は？資産価値を考える上で考慮したい点
DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)については、ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスと坪単価でみると高いです。（参考：ザ・パークハウス晴海タワーズの価格表）
個人的には、DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)についてはいくら都心3区といわれる「中央区」とはいえ晴海エリアでここまでの価格帯になってしまうと、今後この上り調子の不動産市況がはじけた際のことを考えるとすぐにＧＯ！と踏み切れないのが正直なところです。
おそらくピークはオリンピックの1年かもう少し前になる気がしますが、そのピークを過ぎて価格がどう変化するかという点がポイントかと思います。
例えば、EAST棟の南西角部屋の35Fは64,59平米で7,980万円。坪単価408万円です。
晴海で坪単価400万円を超えてきているというのも驚きですが、裏を返せばそれだけの需要があるということです。そしてその需要の裏にはオリンピックというカンフル剤が効いているのは事実なのでオリンピック後にどうなるかですね。
晴海は三井不動産、三菱地所、住友不動産などの大手デベによって大きく変貌します。東雲、有明、豊洲を超える街にはなるでしょうからそのポテンシャルに期待したいところではあります。ただし晴海エリアは相当な供給戸数となっていますからこの晴海エリア内でもやはり選別が起きてきます。高層階で眺望が抜けている部屋などは資産価値は維持しやすいでしょうし何かしらのフック・特長は必要です。
売却？賃貸？出口戦略はどうなる？
不動産である以上、「出口戦略」は考えておきたいところですが、「インカムゲイン」という点で考えると同じ都心3区でも港区などと比較すると同じ金額の物件でも晴海エリアはやはり賃料相場は安いようです。
晴海エリアについては、おそらく賃料相場についてはすぐに上がることも期待しにくい、というよりむしろ、オリンピック終了後は選手村の活用施策として共同住宅等を建てることになっており賃貸物件も市場に大量に出て限られた晴海エリア内での競争になると見ています。
市場に大量に放出される物件を埋めるだけの転入希望者がいれば別ですが、人口減少中の今の日本にあってなかなかイメージしづらいのが正直なところです。
なので、私自身が購入するとしたら長期戦ではなくキャピタルゲイン狙いで短期で売却かなという感じだと思います。
売却までの期間については、利回りはあまり期待できないけど賃貸に出すか、あるいは自分で住んで湾岸ならではの景色をしばらく楽しむか。
高層階の夜景は本当に魅力的ですしスパなどの施設も羨ましいので購入した際は本当は長く住みたいという気持ちもありますがピークをつけた後に価格がどう下がるのか、購入時の価格を下がるのも怖いなと非常にビビってしまうわけです。笑
意外とオリンピック以降も晴海の坪単価相場は維持されるのかもしれませんが、こればかりはなんとも言えないので。
尚、資産価値を向上させれる要素としては現時点では以下のような部分かと思います。
勝どき駅の「ホーム増設、コンコース拡張」工事。これにより晴海エリアの物件にとっては勝どき駅まどの徒歩分数が短縮され資産価値の向上に寄与します。DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)についても勝どき駅「徒歩9分」から「徒歩4分」になります。
（参考記事）大江戸線勝どき駅の増設ホーム等を平成30年度に供用開始します
今は賃貸、中古問わずマンションを探す際はsuumoやHOME'Sなどの不動産ポータルで探すのがほとんどでありその際に「駅までの距離」のソート機能で、「10分以内」なのか「5分以内」なのかで人の目に触れる機会が大きく変わってきます。ドゥ・トゥールについても駅徒歩4分に変わると資産価値もまた向上するのだと思います。
あとは物件自体が住友不動産がフラッグシッププロジェクトとして力を入れている物件ですから、スパなどの各種設備、そして豪華なエントランス、スタイリッシュな外観、長期優良住宅にも選ばれていてリフォームのし易さなど長い目でも価値を維持できる点などなど、言うなれば「DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)」自体の物件力だと思います。
個人的には非常に興味がある物件なので今後もウォッチしていきたいと思います。