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富久クロスの中古価格は買いなのか?新宿御苑周辺マンションとの価格比較

      2018/04/09

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いよいよ完成間近!山手線内過去最大級のマンション「富久クロス」

山手線内側最高層(55階)マンションとして注目を集めた富久クロスが2015年5月に竣工します。入居予定は9月。
富久クロス_外観

富久町という地名はあまり聞きなれないですが住所は東京都新宿区富久町500番地(地番)となっており、地図で見るとこのあたりに位置します。
富久クロス_地図
東新宿、若松河田、曙橋、新宿御苑、四谷三丁目のちょうど真ん中あたりでしょうか。
富久クロスを道路沿いから見るとこんな感じです。55階建てということもありさすがに高いです。そびえ立っています。
富久クロス_道路から

富久クロスから近隣の駅までの距離についてですが、丸ノ内線「新宿御苑前駅」徒歩5分丸ノ内線・副都心線・都営新宿線「新宿三丁目駅」徒歩8分とアクセスは良好です。

新宿までも歩いて行ける距離ですし、伊勢丹や高島屋での買い物が日常になるでしょう。またそもそも総戸数1,000戸を超える大規模マンションのため、敷地内に大型スーパーも併設されるのでそちらで済ます人も多そうです。

また、新宿御苑前駅、新宿三丁目駅界隈のエリアは飲食店やカフェも多く、たまには近くで外食を、というときも歩いて近くのお店に行くことができる気軽さがあります。

富久クロスの中古も早速登場

現在不動産ポータルサイトで出ている富久クロスの中古物件としては以下のような価格帯です。(2015年4月上旬時点)

58.03平米 1SLDK 40階 6,980万円(坪単価397万)
70.40平米 2LDK  46階 9,180万円(坪単価430万)

>>富久クロスの中古相場はこちら

富久クロスは分譲時は6000万円台が最多価格帯で、平均坪単価が約330万円程度でしたのでいずれも分譲時よりだいぶ高い価格帯となっているようです。

ただ富久クロスに限った話ではなく、港区、千代田区、中央区、そして少し広げて都心6区の一部のエリアにおけるマンションについてはここ数年はどれもこのような傾向が出ており分譲時より値段が上がってる物件は多数あります。また中古マンションも都心では値上がり基調なので、新築未入居の富久クロスは中古でも購入を検討される方はいそうですね。

今回中古で販売されている物件も40階超えの高層階なので眺望などを考えると、他物件との比較でアリという判断もあるかもしれません。

今後2、3年後の新築マンションの価格帯が読めないので、そもそも今年、来年ぐらいでどうしても購入しておきたいという人と、2020年までは賃貸で過ごし、その後検討する、という人でも大きく判断は分かれます。

ちなみに富久クロスのある新宿御苑、四谷三丁目界隈での最近の新築物件としてはミッドタウンコンド四谷ジオ御苑内藤町マジェスティハウス新宿御苑パークナード、そして富久クロスの目の前のプレシス新宿御苑レザリスなどでしょうか。

ミッドタウンコンド四谷については、以前、このブログでも紹介しましたが67.26平米で8,180万円(坪単価は401万円)というタイプなどがありました。

現時点ではミッドタウンコンド四谷の公式HPでは、54.63平米 1LD・K+S 3階 5,680万円(坪単価343万円)などのタイプがあるようです。ミッドタウンコンド四谷については下層階の部屋によっては隣接するビルとお見合いのタイプもあるため価格帯はだいぶ下げた設定になっているようです。

富久クロス、及び富久クロス近隣エリアの中古マンションの状況について

完売済みの富久クロス、及び富久クロス周辺エリアにおいて中古も含めて検討したい、という方は以下をご確認下さい。

>>富久クロスの中古相場

>> 「プレシス新宿御苑レザリス」の資料請求 

※富久クロスの目の前。新築マンション

今後の不動産相場、自宅マンションの今の価値は?

不動産相場はオリンピックによる人件費高騰&資材高騰、中国人による海外マネー、相続税対策等を背景に大きく高騰しました。振り返ると2012年頃がここ最近ではかなり安い時期でありその当時から比べると都心マンションは2,3割は上がった印象です。特に港区や千代田区などの高級住宅街は中古も相当上がっており60平米、70平米の広さでも1億数千万円とういう価格のマンションもよく見かけます。

キャピタルゲイン目的で購入していた人は2015年頃には結構売りに出していたと思われ、中古市場で出回る物件の数も相当増えています。そして今、中古市場で出回る中古マンションの在庫の数というのがかなり積み上がっている状況で強いの価格設定で提示する売主と、割高感を感じている買手との間に差が生まれています。

この歪みは少しづつ本来の適正な水準に近付いていくものなので、今後の不動産市場はその動きに入っていくと思います。不動産の価値はその時の経済状況、それに影響する需給バランスでかかなり動きます。

不動産を持たれている方は自分の不動産の時価評価が一体どのぐらいのものなのかを定点観測しておくことは大事だと思います。エリアや間取り、周辺マンションとの差別化があるかどうかなどによって売れやすいかどうかもかなり変わってきます。

>>自宅の不動産を査定をしてみる

不動産は住みながら資産形成できるものなので、その観点だけでうまいこと動く方は武蔵小杉や品川、日本橋など相場が出来上がる前はかなり安かったエリアに住んで、上がったら売るという方もいます。

不動産は全く同じものがない1点もので、またタイミングや家族構成によって、その時々で必要とするものも異なるので情報収集はきちんとしながら適正に判断したいものですね。

 - 富久クロス

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