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【プレシス新宿御苑レザリス】現地見てきました!靖国通りを挟んで富久クロスが目の前!?

      2015/08/15

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新宿御苑駅前徒歩5分の好立地。プレシス新宿御苑レザリス

新宿駅徒歩4分の「プレシス新宿御苑(2014年竣工)」、曙橋駅徒歩6分の「プレシス市谷台町坂(2014年竣工)」をはじめとして都心エリアで最近続々とマンションを供給中の一建設の新規物件「プレシス新宿御苑レザリス」

今回、現地を見てきましたので早速レポートしたいと思います。元々はTOTO新宿ビルがあった場所ですが、まず完成後のイメージ図がこちら。エントランス周辺はシックで落ち着いたデザインですね。

外観写真
con_img04※画像:一建設HP

エントランス
con_img02※画像:一建設HP

現地に訪れてみるとまず目に入ってくるのは55階建ての山手線内側最高層マンションとして大人気のうちに販売終了となった富久クロスです。以下写真で見ると、手前の工事中の敷地が「プレシス新宿御苑」で、その先に見える一際大きなマンションが「富久クロス」です。

プレシス新宿御苑レザリス_1

プレシス新宿御苑レザリスと富久クロスとの間には、靖国通りと、別の建物が存在しており、ある程度の距離はありますが、プレシス新宿御苑レザリスは18階建て、富久クロスが55階建てですから、プレシス新宿御苑レザリスの高層階「北側」は富久クロスとお見合いになる可能性があります。一方「南側方面」は新宿御苑側となりますが地上25階建てのルネ新宿御苑タワーなどもあるため眺望がどうなるかが気になるところです。

また敷地は、L字型のようになっており、L字の空白を埋めるように配置されているのが駐車場です。
プレシス新宿御苑レザリス_4

▼靖国通りが以下。この道を真っ直ぐいくと新宿に着きます。
プレシス新宿御苑レザリス_8

▼そして、同じく靖国通りの逆方向。まっすぐ行くと富久町西の交差点です。
プレシス新宿御苑レザリス_7

▼現地の東側の通りがこちら。東側は東京トヨペットがあります。
プレシス新宿御苑レザリス_3

▼そして、東側の道路から現地を撮影した写真が以下。
プレシス新宿御苑レザリス_5

▼続いて北東から撮影した写真。
プレシス新宿御苑レザリス_6

尚、西側は上記写真で分かる通り、ビルと接していますがそれ以外の北、東、南は道路に接している三方角地という敷地になっています。

▼googleストリートビューで靖国通りから現地を見るとこのような感じです。撮影時期が古いと思われますが左手の工事中の部分が東京トヨペットです。
プレシス新宿御苑レザリス_住所_googleストリートビュー

現地を確認したところで物件概要を見ていきましょう。

物件概要

【名称】 プレシス新宿御苑レザリス
【所在地】 東京都新宿区新宿一丁目28番2(地番)
【交通】
 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩5分
 東京メトロ丸ノ内線・副都心線・都営新宿線「新宿三丁目」駅徒歩8分
 都営新宿線「曙橋」駅徒歩10分
 東京メトロ・丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩12分

【地域・地区】 商業地域、防火地域、駐車場整備地区
【容積率】 600%・700%(656.92%)
【敷地面積】 1,002.40m2
【建築面積】 540.08m2
【延床面積】 9,158.88m2
【構造・規模】 鉄筋コンクリート造地上18階・地下1階建て
【総戸数】 100戸(他管理員室1戸)
【竣工】2018年5月予定

住所は東京都新宿区新宿一丁目28番2(地番)で地上18階、総戸数は100戸とそれなりの規模感です。注目点はやはり山手線内側の新宿区で、新宿御苑前駅徒歩5分、新宿三丁目駅徒歩8分の立地にあります。

都心ニーズが高まっている現状においてこの交通利便性は資産価値を維持する上でポイントになりそうです。中古や、賃貸に出した場合のことを考えると場所柄富久クロスとの比較になると思います。そうなってくると気になるのはやはり「価格」、「坪単価」です。富久クロスは再開発物件ということもあり坪単価も抑えた印象がありましたがプレシス新宿御苑レザリスはどういう値付けでくるのでしょうか。

ちなみに完成は2018年5月度とかなり先になるため、オリンピックによる建築資材、人件費の高騰がどのぐらい価格に反映されるかが注目点です。

また日常の買い物については再開発物件であった富久クロスにイトーヨーカ堂が入るようですので、距離が近い分、富久クロスの恩恵も受けれるマンションとも言えそうです。

また気になる間取りや広さについては予告販売概要に記載がありますので見てみましょう。

予告販売概要

【間取り】 1LDK+S~3LDK
【住戸専有面積】 57.17m2~70.11m2
【バルコニー面積】 11.08m2~16.32m2
【予定販売戸数】 未定
【予定販売価格】 未定
【予定最多価格帯】未定

間取りが1LDK+S~3LDK、専有面積は57.17m2~70.11m2ということで、単身、DINKS、あるいは小さな子供+両親が対象となりそうです。

売主の「一建設」について

売主はここ数年目立ってきている印象の「一建設」です。一建設をあまりご存じない方も多いと思いますが、飯田グループホールディングスの傘下企業で同じグループ企業には「いいだのいい家」のCMでお馴染みの飯田産業などがあります。

公式HPに掲載されている業績データを見ると、直近3年間は売上高、営業利益ともに右肩上がりのようです。

【売上高推移】
(クリックで拡大できます)
一建設_売上
※画像:一建設HP

【営業利益推移】
(クリックで拡大できます)
一建設_営業利益※画像:一建設HP

セグメント別の売り上げを見ると「マンション事業」の売上が2013年度より著しく伸びており、マンション事業に力を注いでいるのが分かります。

またマンション分譲戸数の推移が以下のグラフとなりますが、2012年が909戸、2013年が1,162戸、2014年1,803戸となっています。供給戸数NO1の住友不動産は晴海の「ドゥ・トゥール キャナル&スパ」で1450戸をドーンと供給するぐらいなので、供給戸数で見れば決して大手ではないですが、新宿駅徒歩4分のプレシス新宿御苑をはじめ好立地の用地を取得している実績や、供給戸数の伸び率を見ると今後注目の不動産会社ではあります。

【マンション分譲戸数推移】
(クリックで拡大できます)
一建設_マンション供給戸数※画像:一建設HP

また、大手ではないぶん、マンション価格も抑えられており立地と価格の絶妙なバランスから販売好調なマンションも多い印象です。そういう意味ではオープンハウスと近い路線なのかもしれません。

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